De afgelopen jaren heeft Aruba een opvallende groei doorgemaakt in het aantal Airbnb-verblijven. Wat ooit begon als een manier voor lokale bewoners om een extra inkomen te genereren, is nu uitgegroeid tot een grootschalige commerciële activiteit, vaak gefinancierd en beheerd door buitenlandse investeerders. Deze ontwikkeling heeft verstrekkende gevolgen voor de woningmarkt, de leefbaarheid in woonwijken, en de toegang tot betaalbare woningen voor de Arubaanse bevolking.

 

Waar vroeger woonhuizen voornamelijk werden gebouwd en verkocht om te voorzien in de woonbehoeften van Arubaanse gezinnen, zien we nu een ander patroon. Buitenlanders kopen in hoog tempo woningen op, vooral in aantrekkelijke woonwijken of gebieden met uitzicht, en zetten deze vrijwel onmiddellijk in als permanente toeristische verblijven via platforms zoals Airbnb. Deze huizen blijven vaak leeg buiten het toeristisch seizoen of worden gedurende het hele jaar aan toeristen verhuurd.

 

Erfpachtgronden worden misbruikt

Wat deze trend extra zorgwekkend maakt, is dat een groot deel van deze woningen zich bevindt op erfpachtgronden die eigendom zijn van het Land Aruba. Erfpacht is een vorm van gronduitgifte waarbij de overheid grond uitgeeft aan een particulier of een onderneming voor een specifiek doel, in dit geval wonen. In vrijwel alle erfpachtaktes is opgenomen dat het gebruik van de woning uitsluitend mag zijn voor bewoning en dat commercieel gebruik – zoals toeristische verhuur – uitdrukkelijk verboden is zonder toestemming van de overheid of zonder wijziging van de bestemming.

 

Toch wordt dit verbod op grote schaal genegeerd. Steeds meer erfpachters, vaak buitenlandse eigenaren, gebruiken hun woningen voor toeristische doeleinden zonder dat daar een formele wijziging van bestemming of goedkeuring tegenover staat. Dit is niet alleen in strijd met de voorwaarden van het erfpachtrecht, maar ook met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met Voorschriften (ROPV), dat het ruimtelijk beleid van Aruba regelt.

 

ROPV: toeristische functies niet zomaar toegestaan

Volgens het ROPV zijn er duidelijke zones waar toeristische functies, zoals hotels en recreatieve appartementen, zijn toegestaan. In ‘woongebieden met waarden’, waar veel van deze woningen zich bevinden, is de hoofdfunctie wonen. Verblijfsrecreatie is alleen toegestaan onder strikte voorwaarden, en meestal alleen in bestaande gebouwen of grotere toeristische complexen – niet in individuele woningen in woonwijken. Ook vereist het ROPV dat functies die afwijken van de hoofdbestemming stedenbouwkundig aanvaardbaar moeten zijn, geen overlast mogen veroorzaken voor omwonenden, en niet in strijd mogen zijn met de leefkwaliteit van het gebied.

 

Daarnaast is in het ROPV opgenomen dat toeristische functies niet zomaar mogen worden gerealiseerd als daar geen aantoonbare maatschappelijke behoefte voor is, of als de functie ook in reeds ontwikkelde toeristische zones kan worden ondergebracht. Er wordt zelfs bepaald dat nieuwe verblijfsrecreatieve eenheden in veel gevallen niet toegestaan zijn. Dat maakt het gebruik van woonhuizen voor toeristische doeleinden in strijd met het ruimtelijk beleid van het land.

 

Gevolgen voor de lokale woningmarkt

De gevolgen voor de lokale bevolking zijn groot. Door het opkopen van woningen door buitenlandse investeerders ontstaat er schaarste op de woningmarkt. De prijzen van huizen stijgen door de toegenomen vraag vanuit het buitenland, en lokale gezinnen – met een modaal of zelfs bovengemiddeld inkomen – kunnen steeds moeilijker een huis kopen of huren.

 

In sommige wijken is de situatie zo schrijnend dat jonge Arubanen hun woonwijken verlaten omdat ze zich daar geen woning meer kunnen veroorloven, terwijl de huizen in hun buurt grotendeels leegstaan of aan toeristen worden verhuurd. De sociale samenhang verdwijnt, er is minder toezicht in de buurt, en er ontstaat overlast door toeristisch verkeer, lawaai en een gebrek aan parkeerplaatsen.

 

Politieke actie en handhaving dringend nodig

De overheid en politiek kunnen deze situatie niet langer negeren. Het op grote schaal gebruikmaken van woningen voor toerisme zonder de daarvoor vereiste bestemming of vergunning, is niet alleen in strijd met het erfpachtrecht en het ROPV – het ondermijnt ook het sociaal en economisch welzijn van de lokale bevolking.

 

Het is essentieel dat de overheid gaat handhaven op basis van de bestaande erfpachtvoorwaarden en ruimtelijke voorschriften. Woningen op erfpachtgronden mogen niet zonder meer worden geëxploiteerd als toeristische verblijven. Daarnaast moet de overheid inzicht krijgen in de werkelijke eigendomssituatie van woningen in populaire gebieden, en controle uitvoeren op het feitelijk gebruik van deze woningen.

 

Bovendien is het belangrijk dat er duidelijke criteria worden opgesteld over wie op Aruba mag investeren in vastgoed, met als uitgangspunt dat wonen voor de lokale bevolking voorrang moet krijgen op commerciële belangen van buitenlandse beleggers.

 

Aruba moet kiezen voor balans

Toerisme is belangrijk voor Aruba – dat ontkent niemand. Maar het toerisme mag niet zodanig groeien dat het de fundamentele woonrechten van de eigen bevolking aantast. Een gezonde balans tussen toerisme, wonen en leefbaarheid is noodzakelijk. De woningmarkt moet in de eerste plaats functioneren voor de mensen die hier geboren zijn, hier wonen, werken en bijdragen aan de gemeenschap.

 

Het is tijd voor een eerlijk woningbeleid dat rekening houdt met zowel economische ontwikkeling als sociale rechtvaardigheid. Buitenlandse investeringen zijn welkom, maar niet ten koste van het woonrecht van de Arubaanse burger.